年上半年
东营市房地产市场一路“突飞猛进”
房价不断突破“新纪录”
成交量也在不断上扬
与此同时
住宅用地价格又屡屡拍出新高预示着未来住宅价格不会太低
加之住房商业贷款利率持续上浮
购房成本不断增加的压力下
刚需购房者该何去何从
楼市关键词“涨”
上半年新建住房量价齐涨
根据日前发布的东营市住建局发布《东营市中心城二季度房地产市场运行情况》，今年第二季度，东营市中心城新建商品住房签约均价为.6元/平方米，环比今年第一季度的.5元/平方米，涨了.1元/平方米，环比上涨13.75%；这一数据比年二季度的.79元/平方米则是上涨了.81元/平方米，涨幅达到了22.81%。
东营市今年第二季度房地产运行情况中，除了东营市新建商品住房签约均价每平方米超元让人吃惊外，今年二季度，东营已经有3个楼盘签约家超过元/平方米，分别为富力盛悦府.65元/平方米、鑫都·西湖湾.08元/平方米、中润·东宸壹号院.48元/平方米。
除此之外，新建商品住房签约价在-元/平方米之间的楼盘也有6个之多，分别是白金翰宫.39元/平方米、众成秋月华庭.93元/平方米、胜宏荣域悦湖湾二期.51元/平方米、阳光城市丽园.44元/平方米、东营恒大棕榈岛.97元/平方米、东营碧桂园·天玺.13元/平方米。而二季度中，签约价在元/平方米以上的楼盘还有7个，分别是海通·花语城、中南世纪锦城、胜宏荣域悦湖湾高层、华纳乐府三期、东营·理想之城（玉兰花园）、东营万达广场、众成·明月华庭。
新建商品住房签约价上涨的同时，签约量也在不断上涨，年上半年，东营中心城新建商品住房“量价齐涨”。根据住建局公布的数据，第二季度东营市中心城新建住宅(含公寓)签约套，环比第一季度的套多了套；同比年第二季度的套则上大涨了套。
综合今年第一季度、第二季度的数据，今年上半年东营市中心城新建住宅(含公寓)签约量达到套，而年上半年，东营市中心城新建住宅(含公寓)签约套数为套。今年上半年东营市中心城新建住宅（含公寓）签约量同比增长了套，增幅将近50%。
土拍关键词“火”
高溢价率、高楼面价
似乎是在呼应“量价齐涨”的房地产市场，年土地拍卖市场同样非常火热。高溢价率成交，高楼面价可以算作是东营市上半年土地市场的关键词。
1月5日，东营市国土资源局进行了年首次土地拍卖，起始价为3.36亿元的-51号地块位于东营区庐山路以东、平度路以北，最终以6.6亿元成交，溢价率为96.43%；起始价为7.56亿元的-54号地块位于东营区香山路以西、平度路以北，最终以16.6亿元成交，溢价率为.58%。
1月15日，东营市市本级-58号地块和-59号地块进行了拍卖交易，起始价为2.16亿元的-58号地块，最终成交价为4.25亿元，溢价率为97%，地面地价.57万元/亩，楼面价达到了5.7元/平方米；起始价为2.66亿元的-59号最终成交价为5.12亿元，溢价率为92.48%，地面地价.08万元/亩，楼面价则达到了.66元/平方米，59号地块并不是单纯的居住用地，国土资源局对59号地块的商业建筑面积进行了明确，需控制在1.37万-1.85万平方米之间，地块规划属性既有居住也有商业，解释了59号地块超高的楼面价。
3月份，东营土拍市场上共有22宗房地产相关用地拍出，而地面地价地面地价高达.38万元/亩，楼面价高达元/平方米-09号地块创下了东营市土地拍卖的新高。
实际上，除了频出的高地价土拍交易，今年上半年东营土拍总量也相当可观，统计数据显示，年上半年东营市共有68宗房地产相关用地成交，面积万平方米，成交金额40亿元，同比年上半年，成交面积上涨60.24%，成交金额上涨.15%。
今年上半年火热的土地市场中，住宅用地表现尤为突出，今年1-6月份，东营市成交住宅用地共32宗，成交面积万平方米，成交金额29亿元；商业用地成交则有29宗，成交面积18万平方米。
房贷关键词“紧”
首套房利率上浮15%成常态
全国银行按揭贷，贷款收紧态势已经持续了一年半时间，东营的首套房房贷利率上浮也早已经成为“常态”，从去年开始，东营市首套房房贷利率从八五折优惠到基准再到上浮，一路飙高。年春节过后，东营市中心城首套房房贷利率以上浮10%为主，来到年中，首套房贷款利率上浮15%已然成为常态。
26日，记者咨询了东营市多家银行，工农中建四大国有银行首套房贷款利率均为基准利率上浮15%，其他商业银行中，中信银行东营分行、烟台银行东营分行符合特定贷款条件的客户可执行首套房贷款利率上浮15%的政策，普通客户则为上浮20%；而兴业银行东营分行则表示，首套房贷款利率直接上浮20%。
相对贷款利率上浮的“紧”，今年住房商贷额度则体现出一种额度相对充足的“松”，除个别银行表示住房商业贷款需排队放款外，记者采访的多数银行均表示，目前额度相对宽松，审批放款都不会太慢。
库存关键词“少”
预售套数同比降30%
在年商品住房交易量持续上涨的情况下，东营市中心城的库存量也开始减少。统计数据显示，年上半年，东营市中心城住宅成交面积为.5万平方米，年上半年为万平方米，而年上半年为万平方米。
成交量不断上涨的同时，年上半年入市的新建商品房却在减少，东营市中心城市场运行情况中的数据显示，年上半年东营市各区共有55个预售许可证获批，涉及28个项目的栋楼，涉及商品房套，面积万平方米。相比年上半年，商品房预售套数减少套，降幅31.7%，预售面积减少24万平方米，降幅18.83%。
此前有媒体统计分析，今年下半年，东营市预计将有33个纯新盘涉及东营区、开发区、河口区、垦利区、广饶县及利津县等多个县区，更涉及众成、鑫都、新邦、金辰、海通等20余个房企，其中众成、鑫都、新邦、海通、富力、碧桂园等旗下有多个项目拟推。
购房成本增加
如何保刚需仍是待解之难
一年前，东营住宅房价过万是很多购房者想都不敢想的事，但是一年后的今天，均价过万的住宅商品房楼盘已有三个之多。对很多购房者来说，年以来，东营市房价持续飙高，伴随着不断上涨的房价，购房的其他成本也在不断增加，让购房者首先面对的就是房贷利率的不断上浮。
在房价涨、购房贷款利率上浮的背景下，购房者的购房成本也在不断增高。对刚需购房者来说，除了咬牙承受，似乎难有其他选择，但即便如此，东营的刚需购房者未来的购房之路或许会更加艰难。
根据东营市房产交易中心公布的数据，年取得预售的商品住房中，以“刚需族”为主要目标客户的小户型房源在逐渐减少，而满足改善型住房要求的大户型房源在增多，如此一来，刚需购房者的购房空间或许会更加拥挤，或者争抢更加激烈的小户型房源，或者承受更高的成本尝试较大户型，而这些选择无论哪一个，对刚需购房者来说，都不容易。
实际上，不仅是东营楼市，年上半年，中国房地产市场都迎来了行业小高潮。而这一“小高潮”发生在从年9月开启已持续22个月有余的本轮调控下，在“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度等一系列政策下，逐渐平稳的楼市似乎是“对频繁调控产生了抗体”，从而再度躁动。
与各地密集的调控不同时的，虽然东营中心城房价一路飙高，成交量不断上涨，“开盘即清盘”频频出现，但是调控方面东营市未有大的动作，年上半年，东营市除了出台一系列措施让住房公积金更好用、更规范之外，几乎没有任何调控政策。
此前有媒体分析：“业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。”
而对刚需购房者而言，市场如何不确定他们似乎并不关心，但是对差别化信贷等保刚需的调控政策，他们看起来是那么的迫切需要。
记者：孙川
（转自黄三角早报）
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